“这是我参与立法工作十年来，遇到矛盾最集中、修改次数最多的一部法规。”11月27日，省十四届人大常委会第二十一次会议全票批准《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》。听到这个喜讯，十堰市人大法制委主任委员邓国敏十分感慨。这份感慨，代表了所有参与制定这部条例的工作者的共同心声。

从问题出发，为民生立法

物业服务与管理事关千家万户切身利益，事关社会大局和谐稳定。党的十八大以来，党中央、国务院围绕加强基层治理体系和治理能力现代化作出一系列重大部署，为物业服务管理工作指明了方向。在法律层面，《中华人民共和国民法典》专章规范物业服务合同，明确业主权利义务；国务院《物业管理条例》等行政法规进一步细化管理规定，共同构建起物业服务管理的制度基础。2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“实施物业服务质量提升行动”写入中央文件，充分体现了党中央对物业服务管理工作的高度重视，也为地方立法提供了根本依据和方向路径。

在省级层面，物业服务管理制度建设也在持续深化。2019年湖北省人大常委会修订了《湖北省物业服务和管理条例》；2025年7月，省住建厅等五部门联合印发《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，为各地实践提供了明确指引。如何将上位法和政策文件的原则性规定转化为符合地方实际、可操作性强的具体措施，成为十堰面临的重要课题。

截至2025年10月底，市联合执法进小区工作专班累计收集物业领域投诉1267条。数据背后，是群众对住得舒心、住得安心的深切期盼。市委高度重视，市委书记黄剑雄多次召开会议、签批意见、作出安排，要求从落实省委主要领导指示要求、建立省委巡视反馈问题整改工作长效机制、解决群众急难愁盼问题的高度出发，深入调研论证、凝聚各方智慧，制定一部真正务实管用的精品良法。2025年初，市人大常委会将物业立法列为年度一号工程，决心以法治方式推动破解物业治理困境。市人大常委会主任赵哲亲自担任立法领导小组组长，立下军令状：“要立一部行得通、真管用的民生之法，让法治成为提升治理效能、增进民生福祉的坚实保障！”

十堰物业立法得到省人大常委会的大力支持。省人大常委会期望十堰在已有工作基础上，通过地方立法探索，为全省物业治理工作提供有益经验，让物业服务更好惠及千家万户，助力建设美好家园。

聚众智，让每一份声音都被听见

立法工作启动后，十堰市人大常委会坚持党委领导、人大主导、政府依托、各方参与的工作格局，创新建立“四组长”领导制度，组建6个专项工作组，整合市住新局、司法局、城管执法委等20家单位专业力量，细化每周任务清单，倒排工期、挂图作战；引入中南财经政法大学专家团队起草法规草案，提升立法专业性。省人大常委会法工委安排专人全程指导，确保条例内容与上位法紧密衔接，让立法少走弯路。

为确保立法更好反映民意，十堰市人大常委会创新推出“扫码提建议”小程序，吸引市民群众4.3万人次参加讨论，收到有效电子问卷5539份，收集各方面建议3200余条，参与人数和建言数量均创十堰立法史新高。

在广泛调研基础上，十堰市人大常委会进一步拓展开门立法的深度和广度，先后两次在秦楚网等媒体平台全文公布法规草案，多次发函征求市委组织部、社会工作部等部门及基层单位意见；召开各类论证会、座谈会40余场，累计450余人次参加座谈讨论。来自物业行业的17名代表，围绕物业服务标准、应急处理机制、服务质量评价等关键环节提出许多建设性意见，使法规内容更加贴近行业实际，更具可操作性。

9月，立法工作进入冲刺阶段，十堰市人大常委会抓住提高立法质量这个关键不放松，对条例进行最后的精细打磨。针对遗留的重大疑难问题，立法专班在深入学习武汉、合肥、绍兴等地经验基础上，召集市政府及住建部门负责人，聚焦业委会组建、公共收益监管、维修资金使用、物业服务质量提升等焦点问题，逐条研讨论证，反复推敲修改，确保每一项制度设计既符合法律法规要求，又契合十堰实际。

在长达8个多月的法规起草修改过程中，四组长多次主持召开协调推进会，及时研究解决立法工作中遇到的重大问题。市人大常委会主任赵哲先后主持召开28次专题会议，对前期物业管理、业主大会成立、联合执法进小区等重点难点问题进行深入研讨，寻求最大共识。常委会副主任黄芸带队赴武汉向省人大常委会法工委汇报进展、听取建议，在武汉大学召开专家论证评估会，为条例做全面体检。常委会副主任刘永邀请市委编办等部门，逐一厘清房屋主管部门、街道乡镇及相关职能部门在物业管理中的职责边界，确保监管责任落实到位。副市长杨亚军积极调度住建、城管执法委等部门力量，打通关键堵点，解决突出问题，为立法工作顺利推进提供了有力支撑。

在充分吸收各方意见、历经市人大常委会会议三次审议、26轮精心打磨后，十堰市人大常委会党组向市委书面报告《十堰市住宅小区物业服务与管理条例》立法工作相关情况。市委常委会会议充分肯定条例鲜明的问题导向、制度创新务实，强调要扎实做好条例报批实施，加强宣传培训，切实解决前期物业、业委会履职、公共收益等突出问题，更好满足人民群众对高品质生活的需要。

一套法治组合拳，招招落在关键处

如何解决业主委员会成立难问题？物业服务质量谁来监督？发生纠纷该找谁？……条例以一系列精准创新的制度设计，系统回应群众关心关注的热点难点问题。

强化党建引领，依靠主心骨。条例将党建引领置于物业管理工作的首要位置，要求街道、乡镇切实承担起组织指导业主大会成立、业委会选举的主体责任，着力构建社区党组织领导下多方联动的治理机制。通过在业委会、物业服务人中建立党组织等有效措施，切实把党的组织优势转化为基层治理的实际效能。

规范前期物业管理，把好入口关。条例明确要求建设单位严格按标准配建物业服务用房，房屋主管部门在办理销售许可或销售备案时进行专项核查，从源头确保物业服务设施建好配齐；明确前期物业服务人选聘程序，规范前期物业服务合同管理、物业承接查验资料移交、推送、使用等要求，有效防止带病交付。

破解业主大会成立难题，打通中梗阻。条例细化了首次业主大会会议的启动条件和程序，明确了经费来源和组织保障，建立了刚性约束机制；条例明确业主大会可采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式进行表决，创新了业主大会的议事方式；对不具备成立业主大会或业委会条件的小区，条例授权街道、乡镇组织成立物业管理委员会作为过渡性安排，确保治理不留空白。

提升服务质量，明确硬标准。条例将实践中行之有效的“红黑榜”评价机制固化提升，明确实施信用分类管理，引导物业服务人规范经营，推动行业良性发展；明确要求推行项目负责人制度，规定专人专区服务，确保责任到人。在收费机制上，条例科学界定政府指导价与市场调节价的适用范围，既保障前期物业收费公平合理，又充分尊重业主大会成立后的自主选择权。条例还细化了物业退出机制，以保障物业服务平稳过渡。

厘清监管职责，织密责任网。条例以清单形式逐一明确物业服务与管理各方职责，细化了市、区两级房屋主管部门的权责边界。为切实解决联合执法进小区难题，条例明确要求建立以城管执法委牵头，公安、消防、住建等多方参与的联合执法体系，构建问题处置全流程闭环机制，以切实提升基层治理的响应速度与处置效能。

此外，条例还对公共收益管理、应急维修资金使用、小区秩序维护等作出系统规范，针对各类违法行为设定了罚款、按日计罚、没收违法所得等行政处罚措施，确保法规真正长出牙齿。

“我们坚信，这部具有鲜明地方特色与创新制度设计的地方性法规，必将成为破解我市物业服务与管理难题的法治利器。”十堰市人大常委会法工委主任赵平表示，将按照省人大常委会和市委要求，加快条例的颁布施行，切实提高全市物业治理水平，让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。（王文琪）